И снова об эксклюзивном мерче от самобытных российских производителей. На этот раз в фокусе внимания GIFT Review архангельский бренд авторских платков «Космос Севера», принты которых передают удивительную энергетику северной природы. Такой платок – это не только стильный аксессуар, но и уникальный, запоминающийся, яркий деловой подарок.
Эксклюзивные материалы Гифт Ревью
- Создано: 07 февраля 2013
Сделка по найму торгового помещения начинается отнюдь не с подписания документов, а с согласования всех мелочей, которые должны быть прописаны на бумаге и устраивать обе стороны. И, более того, с проверки соответствия действительности указанных в бумагах данных. В противном случае подписанный договор аренды может обернуться не решением задачи с помещением, а настоящей проблемой. Свой опыт в этом вопросе для читателей GIFT Review обобщила Екатерина Гресс, генеральный директор компании «IDEM - консультанты по торговой недвижимости».
При заключении договора аренды между владельцем торгового помещения и ритейлером нередко возникают трудности, которые могут привести либо к неподписанию соглашения о найме недвижимости, либо к последующим проблемам арендатора и арендодателя. Поэтому очень важно в процессе подбора помещения для открытия нового магазина и предприятия услуг обратить особое внимание на некоторые условия сделки. Часто встречаются ситуации, когда на этапе переговоров выявляется, что помещение не подходит арендатору по техническим параметрам, несмотря на то, что в информации, предоставленной собственником ранее, данные параметры имели удовлетворительное значение. Особенно важными эти параметры (мощность, наличие вентиляции, высота потолка, качество перекрытий и пр.) являются для таких операторов, у которых сформированы жесткие требования к помещению. На практике встречаются ситуации, когда в документах БТИ была заявлена высота потолков 3 метра. Однако позже при замере было выявлено, что фактическая высота значительно ниже 3 м, что для потенциального арендатора оказалось определяющим фактором в связи с особенностью устанавливаемого оборудования. В результате сделка не была заключена. Или другой пример – несоответствие фактической мощности (на которую собственник имеет документы и может отразить в договоре аренды) электросетей ранее заявленной и отказ от увеличения мощности за счет собственника. Подобных технических тонкостей, как правило, очень много. Чтобы избежать недоразумений на этапе заключения договора, арендатору рекомендуется заранее оговаривать критичные для своего магазина требования к помещению и требовать предоставления полного и актуального пакета документов.
Сегодня активно растет спрос на торговые помещения, особенно это касается помещений с хорошим расположением по адекватной цене. Если еще год-полтора назад арендатор мог и месяц принимать решение об аренде, то сегодня ликвидные помещения могут уйти и за 3-10 дней. Если у расположения помещения действительно есть потенциал, то арендатору лучше не тянуть со сроками, а в течение 3-5 дней принять решение и за 5-10 дней подписать договор. Затягивание принятия решения по коммерческим условиям может печально сказаться на судьбе сделки. Помещение может не дождаться «нерасторопного» арендатора. Чем качественнее оно с точки зрения основных параметров (первая линия домов, близость к метро, большие витринные окна и т.д.), тем быстрее оно уйдет «с молотка», при адекватном размере арендной платы, разумеется.
Зачастую арендаторы не совсем точно оценивают сложность процедур по согласованию изменений в помещении и по прохождению проверки различными контролирующими органами. Арендатору может настолько понравиться расположение, красивый фасад помещения, что сложности перепланировки отступают у него на второй план. И уже позже в процессе реальной работы с инженерами и архитекторами может выясниться, что перепланировка крайне затруднительна, затратна по финансовым и временным ресурсам или в принципе невозможна для согласования.
Сдерживающим фактором может стать необходимость согласования перепланировки в Государственной жилищной инспекции. Проблемы может доставить также проведение приточно-вытяжной вентиляции по территории соседнего арендатора, особенно, если это, к примеру, банк с жесткой системой безопасности.
Для минимизации подобных рисков арендатору следует проводить необходимую техническую экспертизу помещения до подписания договора аренды. Стоит отметить, что выстраивание личных отношений с владельцем недвижимости – очень важный фактор, особенно для street retail. Партнеров может, к примеру, оттолкнуть невежливое отношение (опоздания на переговоры, вызывающее поведение, отказ от заранее достигнутых договоренностей и взятых на себя обязательств). Поэтому арендатору при переговорах по интересному для себя помещению очень важно наладить эффективный контакт с собственником, найти с ним общие интересы. Уважительное отношение, хороший человеческий контакт или комплименты в виде небольших услуг (например, дисконтные карты и скидки в магазине арендатора) часто помогают решить даже самые сложные проблемы, возникающие во время переговоров.
